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广东省房协市场分析课题组：2008年上半年广东房地产市场分析报告
浏览次数：1086广东省房协市场分析课题组
（广东省房协市场研究部、 华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所 、
广东省统计局固定资产投资统计处）
一、社会经济环境
上半年广东宏观经济运行 降温 ， 完成国内生产总值 16018 亿元，同比增长 10.7% ， 增幅回落 3.6 个百分点 ；完成全社会固定资产投资 4547 亿元，同比增长 18.0% ，增幅下降 1.2 个百分点。城镇居民人均可支配收入 10294 元，同比增长 10.8% ；扣除物价因素，实际增长 3.8% 。
二、数据分析
（一） 房地产投资
1 、 完成开发投资
广东房地产完成开发投资 1342.87 亿元，同比增长 34.13% ，与全国增长大体持平；增幅同比上升 2 个百分点。 房地产开发投资 占 GDP 比重为 8.38% ，同比高出 1.46 个百分点，低于全国水平 1.72 个百分点 （见表 1 ）。
表 1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元
|
地 区 |
时 间 |
国内生产 总值 |
固定资产 投资 |
房地产开发 投资 |
固定资产投资占 GDP 比重 |
房地产投资占 固定资产投资比重 |
房地产投资占 GDP 比重 |
|
全 国 |
2007 年上半年 |
118314 |
54158 |
9887 |
45.77% |
18.25% |
8.39% |
|
2008 年上半年 |
130619 |
68402 |
13196 |
52.37% |
19.29% |
10.1% | |
|
同比增长 (%) |
10.4 |
26.3 |
33.47 |
6.6 百分点 |
1.04 百分点 |
1.71 百分点 | |
|
广 东 |
2007 年上半年 |
14469.74 |
3853.15 |
1001.17 |
26.63% |
25.98% |
6.92% |
|
2008 年上半年 |
16018.01 |
4546.72 |
1342.87 |
28.39% |
29.53% |
8.38% | |
|
同比增长 (%) |
10.7 |
18.0 |
34.13 |
1.76 个百分点 |
3.55 个百分点 |
1.46 个百分点 |
图一：广东固定资产投资与房地产开发投资增长比较图
按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长 32.41% 的基础上，又有 36.22 % 的增长；办公楼、商业用房同比分别增长 - 11.34% 、 5.98% ，与上年同期 24.80 % 、 16.0 % 增幅相比 下降较大；其他投资增长 54.17 % ，同比 提高近 10 个百分点 。数据表明，投资者 进一步加大了 对住宅 的开发投资， 其它投资则 成为新的投资热点 （见表 2 ）。
表 2 按用途完成开发投资数据表 单位：万元
|
投资总额 |
住宅投资 |
办公楼投资 |
商业用房投资 |
其它投资 | |
|
2007 年上半年 |
10011729 |
7035117 |
467473 |
906813 |
1602326 |
|
2008 年上半年 |
13428720 |
9582944 |
414474 |
961074 |
2470228 |
|
同比增长 (%) |
34.13 |
36.22 |
-11.34 |
5.98 |
54.17 |
2 、开发资金来源
上半年到位资金 1900.23 亿元，同比增长 16.42%, 同比增幅下降 8.73 个百分点。其中，国内贷款 445.43 亿元，同比增长 18.18% ，占本年到位资金的比重基本持平，增幅同比下降 6.32 个 百分点 ；外资 34.77 亿元，同比下降 27.93 ％，占本年到位资金比重下降 1.13 个百分点；自筹资金 690.98 亿元，同比增长 60.93% ，占本年到位资金比重增加 10.65 个百分点；定金和预付款 729.04 亿元，同比下降 6.26% ，占本年到位资金比重下降 9.28 个百分点。（见表 3 ）
表 3 房地产资金来源基础数据 表 单位： 万元
|
资金来源 |
国内贷款 |
外 资 |
自 筹 |
其它（定金、预付） | |||||
|
金额 |
% |
金额 |
% |
金额 |
% |
金额 |
% | ||
|
2007 年上半年 |
16322268 |
3769164 |
23.09 |
482409 |
2.96 |
4293653 |
26.31 |
7777042 |
47.65 |
|
2008 年上半年 |
19002250 |
4454317 |
23.44 |
347694 |
1.83 |
6909834 |
36.36 |
7290405 |
38.37 |
|
同比增长 (%) |
16.42 |
18.18 |
0.35 个 百分点 |
-27.93 |
-1.13 个 百分点 |
60.93 |
10.05 个 百分点 |
-6.26 |
-9.28 个 百分点 |
图二：广东房地产到位资金占开发资金比重图
图三：广东房地产资金总额及增长态势图
图四：广东房地产资金来源结构图
（二）购置土地与购置单价
与上年同期相比， 房地产企业 购置土地面积增长 49.76% ，应与去年大量购置土地后办手续原因延后统计有关。购置金额增长 46.27% ，增幅减少近 40 个百分点。购置单价同比下降 2.52% ，增幅大幅度下滑 48 个百分点。（见表 4 ） 。
表 4 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万 m 2
|
时 间 |
土地购置 | ||
|
面积 |
投资 |
单价（元 /m 2 ） | |
|
2007 年上半年 |
1254.47 |
1786854 |
1424 |
|
2008 年上半年 |
1878.72 |
2613658 |
1391 |
|
同比增长 (%) |
49.76 |
46.27 |
-2.52 |
|
同比增幅 |
22.29 个百分点 |
-39.5 个百分点 |
-48.27 个百分点 |
图五：广东房地产企业购置土地面积和单价走势图
（三） 商品房建设
商品房 施工面积同比增长 35.18% ， 增幅增加 24.95 个百分点； 新开工面积同比增长 18.5 % ， 增幅下降 7.42 个百分点 ；竣工面积 增长 4.04 % ，与去年同期下降 3.81 ％对比，增幅明显 。
商品住宅施工面积同比增长 36.01% ，竣工面积同比增长 4.99% ，未来一段时间住宅市场供应加大 （见表 5 ） 。
表 5 各类 商品房建设数据 表 单位： 万 m 2
|
面积 |
总数 |
住宅 |
办公楼 |
商业 |
其他 | |
|
2007 年 上半年 |
施工面积 |
14362.20 |
11141.40 |
588.40 |
1307.60 |
1324.81 |
|
新开工面积 |
3536.90 |
2970.41 |
41.67 |
210.98 |
313.84 | |
|
竣工面积 |
1498.46 |
1214.85 |
56.63 |
135.73 |
91.25 | |
|
2008 年 上半年 |
施工面积 |
19415.52 |
15153.76 |
699.22 |
1620.01 |
1942.53 |
|
新开工面积 |
4191.28 |
3331.02 |
124.53 |
292.29 |
443.43 | |
|
竣工面积 |
1558.97 |
1275.49 |
18.31 |
141.53 |
123.64 | |
|
同比增长 (%) |
施工面积 |
35.18 |
36.01 |
18.83 |
23.89 |
46.63 |
|
新开工面积 |
18.5 |
12.14 |
198.85 |
38.54 |
41.29 | |
|
竣工面积 |
4.04 |
4.99 |
-67.66 |
4.27 |
35.5 |
图六：广东商品房建设状况图
（四） 商品房交易
商品房销售面积 2012.58 万平方米，同比下降 20.35 ％；销售额 1180.2 亿元，同比下降 20.66 ％。其中， 第二季度 销售面积 1199.84 万平方米，环比增长 47.63% ； 销售额 720.17 亿元，环比增长 56.55% 。 上半年商品房均价是 5864 元 / 平方米，同比微降 0.39%, 环比下降 0.51% ；其中 第二季度 6002 元 / 平方米，环比增长 6.04 % 。
商品住宅均价 5711 元 / 平方米，同比增长 2.77%, 环比下降 0.12% ；其中第二季度 均价 5821 元 / 平方米，环比增长 4.96% （见表 6 ）。
表 6 房地产交易数据表
|
时 间 |
商品房销售面积（万 m 2 ） |
商品房销售额（亿元） |
均价 （元 /m 2 ） |
住宅销售面积 （万 m 2 ） |
住宅销售额 （亿元） |
均价 （元 /m 2 ） |
|
2007 年上半年 |
2526.73 |
1487.44 |
5887 |
2298.79 |
1277.50 |
5557 |
|
2008 年上半年 |
2012.58 |
1180.20 |
5864 |
1849.53 |
1056.28 |
5711 |
|
同比增长 (%) |
-20.35 |
-20.66 |
-0.39 |
-19.54 |
-17.32 |
2.77 |
|
2008 年 1 季度 |
812.74 |
460.02 |
5660 |
739.09 |
409.89 |
5546 |
|
2008 年 2 季度 |
1199.84 |
720.17 |
6002 |
1110.44 |
646.39 |
5821 |
|
环比增长 (%) |
47.63 |
56.55 |
6.04 |
50.25 |
57.7 |
4.96 |
图七：广东商品住宅销售状况图
（五） 市场消化系数
市场消化 系数（注 1 ）越大，说明市场越活跃，消化能力越强。与上年同期相比，上半年市场整体消化系数均为负增长， 下降 0.4270 ，反映市场 活跃程度不够， 消化能力较差（见表 7 ）。
表 7 生成指标数据表
|
名 称 |
2007 年 上半年 |
2008 年 上半年 |
总体增长 |
|
市场消化系数 |
1.7719 |
1.3449 |
-0.4270 |
图八：广东商品房消化系数走势图
（六）二手房交易
上半年全省二手房销售面积 1645.54 万平方米，销售额 434.40 亿元，同比分别下降 24.79% 和 32.61% ；销售均价 2640 元 / 平方米，同比下降 10.39 % 。其中广州、深圳二手房销售面积分别为 327.71 万平方米和 224.94 万平方米；销售额 分别为 142.64 亿元和 128.71 亿元；销售 均价分别为 4353 元 / 平方米、 5722 元 / 平方米；同比分别增长 17.08% 和 9.87% 。
第二季度广州、深圳二手房销售面积分别为 168.61 万平方米、 140.36 万平方米，环比分别增长 5.98% 和 65.95% ；销售额分别为 74.26 亿元、 75.67 亿元；环比分别增长 8.61% 和 42.69% 。二季度 广州 二手房均价 4404 元 / 平方米，环比增长 2.48% ；深圳 二手房均价 5391 元 / 平方米，环比下滑 14.02% （见表 8 ）。
表 8 二手房交易数据表
|
地 区 |
时 间 |
销售面积（万 m 2 ） |
销售额（万元） |
均价 （元 /m 2 ） |
|
全省 |
2007 年上半年 |
2188.07 |
6445686 |
2946 |
|
2008 年上半年 |
1645.54 |
4343983 |
2640 | |
|
同比增长 (%) |
-24.79 |
-32.61 |
-10.39 | |
|
广 州 |
2007 年上半年 |
483.08 |
1796308 |
3718 |
|
2008 年上半年 |
327.71 |
1426421 |
4353 | |
|
同比增长 (%) |
-32.16 |
-20.59 |
17.08 | |
|
2008 年 1 季度 |
159.1 |
683787 |
4298 | |
|
2008 年 2 季度 |
168.61 |
742634 |
4404 | |
|
环比增长 (%) |
5.98 |
8.61 |
2.48 | |
|
深 圳 |
2007 年上半年 |
668.03 |
3479200 |
5208 |
|
2008 年上半年 |
224.94 |
1287060 |
5722 | |
|
同比增长 (%) |
-66.33 |
- 63.0 |
9.87 | |
|
2008 年 1 季度 |
84.58 |
530330 |
6270 | |
|
2008 年 2 季度 |
140.36 |
756730 |
5391 | |
|
环比增长 (%) |
65.95 |
42.69 |
-14.02 |
数据来源：广东省建设厅
（七） 商品房 空置
上半年末商品房空置总量 1586.42 万平方米，较 2007 年末增加 7. 2 万平方米 ， 增长 0.46 ％。其中住宅空置增加 60.35 万平方米，增长 8.03 ％。值得关注的是，其他物业待销面积大幅度减少， 滞销和积压面积大幅度 增加，反映其空置的时间结构恶化 （见表 9 ）。
表 9 房地产 空置 数据表 单位： 万 m 2
|
总数 |
住宅 |
办公楼 |
商业 |
其他 | |||
|
2007 年 末 |
空置面积 |
1579.21 |
751.61 |
104.59 |
439.42 |
283.59 | |
|
其中 |
待销 |
491.74 |
268.05 |
33.97 |
100.04 |
154.59 | |
|
滞销 |
689.57 |
352.77 |
25.71 |
189.32 |
121.76 | ||
|
积压 |
397.9 |
130.79 |
44.91 |
150.06 |
72.14 | ||
|
滞销和积压 |
1087.47 |
483.56 |
70.63 |
339.39 |
129.0 | ||
|
2008 年 2 季度末 |
空置面积 |
1586.42 |
811.96 |
98.06 |
396.42 |
279.97 | |
|
其中 |
待销 |
498.54 |
293.33 |
29.80 |
87.68 |
87.73 | |
|
滞销 |
729.29 |
402.9 |
31.22 |
178.11 |
117.06 | ||
|
积压 |
358.58 |
115.73 |
37.03 |
130.63 |
75.18 | ||
|
滞销和积压 |
1087.87 |
518.64 |
68.26 |
308.74 |
192.24 | ||
|
增长 (%) |
空置面积 |
0.46 |
8.03 |
-6.24 |
-9.79 |
-1.28 | |
|
其中 |
待销 |
1.38 |
9.43 |
-12.28 |
-12.36 |
-43.25 | |
|
滞销和积压 |
0.04 |
7.25 |
-3.36 |
-9.03 |
49.02 | ||
图九：广东商品房空置状况变动图
三、结论
1 、关于资金供应和土地供应。在商品房施工面积大幅度增加的同时，开发到位资金增幅下滑近 9 个百分点 ；到位资金占开发资金的比例下降至 2003 年上半年以来最低。 从资金来源看，国内贷款增幅放缓，定金、预付款负增长，自筹资金增速加快，增幅达 2003 年上半年以来最高， 显示整个资金链条趋紧 。 土地购置单价从连续 3 年（上半年）高位增幅逆转为轻微跌幅（ -2.52% ）。
2 、关于开发投资和商品房供应。房地产开发投资同比增幅 为 2003 年上半年以来最大，考虑到建材和人工涨幅高，开发投资实际增幅应适当调低 。商品房 施工面积增幅为近年最大，应与闲置土地政策收紧有关，将会加大后市的销售压力。
3 、关于销售和空置状况。商品房销售面积和销售金额同比均下降两成，为近 5 年（上半年）来首次降幅。市场消化系数自 2003 年上半年不断攀升以来首次下滑，低于 2006 年上半年水平。商品住宅空置量出现近 5 年（上半年）来首次增长。二手房销售量与销售额同比分别下降 25 ％和 33 ％。
4 、关于房价。商品房销售均价同比环比均微降， 基本回落到去年同期水平 。二手房均价同比下降一成。
5 、综上所述，除开发投资额、商品房施工面积等项增幅较大外，其余各项指标与 2003 年以来各年度的上半年相比，均呈现较低的增幅，甚至出现跌幅，反映出市场延续去年四季度以来继续深度调整。当前状况如果延续，随着去年企业扩张带来后市供应量的增加，下半年商品房空置量有增大趋势。
2008 年 7 月 22 日
注 1 ： “市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。
市场消化系数计算公式： 销售面积 / （ k ×竣工面积 + 待销面积×以月为单位的时段数 /12 ）。
一般公式定义为：市场实现吸纳量 / 市场有效供应量。
系数的分子为销售面积，含现楼和预售；分母为新竣工面积（由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例 k 取为 0.8 ）＋待销面积（小于 1 年的空置量）。