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访中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东：合作建房应成为百姓安居担纲者
浏览次数：899新疆解禁集资建房的消息传出后，社会反响强烈，各方褒贬不一。中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东接受《市场报》记者采访时认为，经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房建设，眼下无法解决大部分百姓的住房保障难题；集资建房是合作建房的一种形式；现代的合作建房是一种很好的住房保障模式，应该成为与商品房并存的住房供应模式，并可以成为百姓安居的担纲者。
历史上的4种合作建房
曲卫东向《市场报》记者介绍了历史上的4种合作建房模式。
1998年前，住房主要由单位提供。在这种制度下，政府无偿提供土地，企业提供资金，这是第一种合作建房。但其存在弊?。阂环矫?，职工退休后仍居住在原住房，而且其子女往往还要继承，这样企业就要不断筹资建房以维持新老员工及其子女的住房保障；另一方面，住房的维修、取暖等物业服务范围大部分由建房企业承担，长期之下成为企业重负。
第二种合作建房出现在外企和私企。改革开放以来，单位作为社会细胞的职能逐渐退化，出现了一些不能编制在单位结构之内的个人，比如外企员工和私营企业主等。这时，市场上出现一些合作建房的尝试。1994年，以摩托罗拉公司为代表的一批较早进入中国市场的外企开始联合政府进行合作建房，以解决其员工的住房问题，以货币分配的方式面向其内部核心层员工出售。这可以视为一种从单位提供员工住房到市场化的商品房的过渡形式。
2003年以来房价猛涨，普通百姓面对买不起房的尴尬，2003年于凌罡开始在网络上召集志同道合者跳过开发商，“亲自”建房，开了京城合作建房的第一例。于凌罡组织合作建房的目的在于降低建房成本，但他获得成功的必要环节是政府支持，且主要体现在土地获得上。但他这个松散组织与专业的开发商在土地竞争中必然不占优势，而这很大程度上是因为非企业合作建房缺乏法律规定。
曲卫东认为，近期新疆解禁集资建房，也是一种合作建房，可以解读为一种政府开启住房保障的新模式，但其中规定的“处级干部100平方米”等规定应取消，因为这相当于又恢复了计划经济时代单位分房的模式。“现在的合作建房，应该用来解决现代的新问题?！?/P>
合作建房是一种好思路
曲卫东说，合作建房和经济适用房的主要区别有二：一方面，合作建房面对的是确定的购买人群，比如一个或几个企业的员工或者几百个个人的联合组织，而经济适用房面对的销售群体是不确定的个人，他们不一定属于共同的组织；另一方面，经济适用房的资金投入由开发商承担，开发商能不能收回成本、获得多少利润取决于房屋销售的情况。这就使一些中小开发商和资金运转有困难的开发商止步不前，而且由于利润较低，经济适用房也引不起开发商的兴趣。而合作建房的资金投入由购房者直接投入，且不以赢利为目的，故而一方面保证了资金的投入，另一方面解决了投资者积极性的问题。
他认为，从长期来看，不仅政府部门，其他企业与个人联合组织等其他形式的合作建房也应被允许，并且获得法律?；?。现代的合作建房应解决现代社会中出现的新问题，它有助于控制市场的价格压力控制，是一种很好的住房保障模式。合作建房最终应该成为与商品房并存的住房供应模式，并能起到住房保障的社会功能，而商品房作为选择高档住宅或开发房地产投资产品使用。
现有住房提供模式面临困境
曲卫东认为，政府实施过的和正在实施的经济适用房、限价房等都面临着因为利润低而缺乏开发商的投资的困境，故而不能解决大部分人所面临的问题。合作建房应该成为百姓安居的担纲者。
他向记者界定合作建房时说，任何形式的住房提供，土地和资本都是住房成本的主要决定因素。合作建房就是由有组织的个人，有能力的企业等承担第一部分的资金投入，把项目承包给开发商，由政府以低于商品房的价格提供土地，就降低了建房的成本，住房归投资组织所有。
曲卫东说，到2002年，土地使用已经用完全市场化的有偿出让代替了先前的无偿划拨方式。为了鼓励人们买房，政府通过金融系统进行宏观调控，大幅度降低了贷款利率和存款利率。随着房价猛涨，商品房本身的投资用途被扩大。由于上述原因，政府开始宏观调控提高贷款利率和存款利率，同时提高首付款的额度，导致商品房成交量开始下降，并引发开发商资金链紧张。
曲卫东认为，面对多样化的需求，在商品房市场中仅仅运用宏观调控手段可能是不够的。因为除非政府能够适度、及时和精确地调控，依靠信贷机构的利率调整来控制房价，很可能会导致市场在房价飙升和开发商资金运转困难这两个极端之间摆动。
摘自：市场报